在涉及不动产、特殊动产的抵押或者买卖时，应及时办理抵押登记手续或者过户登记手续，否则会追悔莫及。本案李某购买房屋后不及时过户，房屋被法院因其他案件查封，执行中李某提出执行异议被驳回后又提起诉讼。日前，马鞍山市博望区人民法院审结了这起案外人执行异议之诉，判决驳回李某的诉讼请求。
2014年2月，黄某向李某借款20万元，出具借条一张，并以博望镇春江花园的房屋一套做抵押，未办理房产抵押登记。同日，黄某出具委托书，并经公证，委托蒋某办理上述房屋出售、过户给李某的相关手续。2014年4月，李某与黄某、赵某夫妇签订房屋买卖合同，约定将上述房屋出售给李某，约定房屋售价20万元等，同时代理人蒋某将黄某出具的借条收回换成房屋款收条，并将房地产权证一本、房屋大门钥匙一把交给李某，但李某未入住该房屋。此后黄某与李某多次协商要求给其时间筹钱还款，李某同意，故一直未办理房产买卖过户登记。2014年7月，本院在审理陈某诉黄某民间借贷纠纷一案中，本院依法查封了黄某的上述房屋，后陈某申请强制执行，执行中本院于2015年7月在上述房屋张贴查封封条，2015年8月李某提出执行异议，被法院驳回。现李某提起案外人执行异议之诉，要求解除对上述房屋的查封。
法院经审理认为，《物权法》规定，不动产登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记是设立。本案中，李某与黄某虽在借条中约定以春江花园住房一套做抵押，但未办理抵押登记，故抵押权未依法设立，不能依此排除对案涉房屋的执行。2014年4月，双方就案涉房屋签订了买卖合同，但未办理房屋过户手续，不能发生房屋产权变更及转让的法律效力，亦不能以物权排除对案涉房屋的执行。综上分析，李某享有的权利并非是案涉房屋的物权，而是对黄某、赵某享有债权。对此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李某在法院查封案涉房屋前与黄某签订了房屋买卖合同，以借款充抵全部购房款20万元，满足了其中的两个条件。但是李某在法院查封前未能合法占有案涉不动产且因其自身原因未办理过户，具体分析如下。首先，占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。本案中李某陈述签订房屋买卖合同后拿到大门钥匙试开锁时可以打开门锁，当时黄某要求给半个月时间搬家，后李某再去时，打开大门后，看到屋中有物品就没有进入屋内，再去时发现大门被法院张贴封条，钥匙已打不开门锁。根据李某的上述陈述无法证明其对案涉房屋实际控制。其次，李某在与黄某签订房屋买卖合同之时应及时办理过户登记，但因黄某要求李某给其时间筹钱还款，李某同意，一直未办理房屋过户登记手续，故一方面是其同意黄某的延期要求，另一方面是李某怠于行使权利，均系李某自身原因造成而非李某意志以外的客观障碍，应认定李某对房屋未过户有过错。综上，李某既未占有该房屋，也因自身过错未办理过户登记，不满足执行异议成立四要件，其对执行标的案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故判决驳回李某的诉讼请求。李某上诉后，二审维持原判。
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