 1、任意卖掉未成年儿女房产，东莞法院判父母签的合同“无效”，法官认为监护人必须是为子女利益才能处理子女财产 南城某花园某号房（以下简称案涉房产）的房地产权属人是何某（未成年人），购置价为521400元。何某是刘某的儿子。 2013年5月16日，刘某与官某就将案涉房产出售给官某的事宜签订了《房地产买卖（转让）合同》，约定房产转让价格为50万元。隔天，刘某出具收据，确认代何某收取了官某交付购买案涉房产的定金20万元。 后来，因何某、刘某拒绝履行协助配合申请银行贷款以及房屋过户义务，导致房屋买卖无法完成。官某遂将刘某告上法庭。 法院一审判决，认定刘某与官某签订的买卖合同无效，刘某将20万还给官某。 官某不服，提起上诉，二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。 二审法院审理认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。根据上述规定，监护人处分未成年人子女的财产并非一概无效，有效的前提是为了未成年子女的利益。 本案中，官某明知案涉房产登记在未成年人何某名下，但没有证据反映其与刘某签订案涉合同时，了解过刘某是否为何某利益而转让房产，因此，刘某与官某签订案涉合同违反了上述法律规定。 法官认为，未成年子女的财产相对父母的财产是独立存在的，监护人可以保管并保护未成年子女的财产，但其使用或处分必须对未成年子女有利，否则监护人不可随意使用未成年子女的财产，更不可将未成年子女的财产赠送他人、出售或做其他对未成年子女财产不利的处分。 民法通则第十八条规定的初衷显然是出于对被监护人财产利益的保护，要求监护人必须是基于被监护人的利益才能处理被监护人的财产，但同时也要求，涉及未成年人房产的交易时，更要慎重对待，以更好保护未成年人的财产利益。 来源：http://news.sun0769.com/dg/headnews/201607/t20160712_6722859.shtml 2、北京市房山区人民法院法官认为父母出售子女房产无效。 在中国家庭的传统观念当中，房子作为一份家产留给孩子是天经地义的事情。因而，时下很多父母在购房时基于规避税收、逃避债务、减少交易成本、为子女上学提供便利等方面的考虑，把房产登记在未成年子女的名下。但是，把房产登记在子女名下也会存在各种风险。近日，北京市房山区人民法院法官结合有关案例进行了分析。 小明（12周岁）把父亲翟先生起诉至法院。小明的母亲邹女士称，她与被告翟先生原系夫妻关系，双方于2003年登记结婚，婚后生育一子即本案原告。几年前，夫妻双方因性格不合而协议离婚，双方共同出资购买的房屋归小明所有，且房产证上是小明的名字。双方协议约定，原告法定代理人邹女士与被告翟先生，不得出售该房屋。去年3月，翟先生在未与邹女士沟通的情况下，将原告名下的房屋及车库出售给他人，严重侵犯了原告的合法权利，小明起诉到法院，要求确认房屋系自己所有。翟先生辩称，虽然房产证上登记的是小明的名字，但是房子是自己出资的，所有权理应归自己所有。 法院经审理查明，邹女士与翟先生当年购买房屋的时候，将房产登记在小明名下，视为将房屋的所有权赠送给小明，是双方当事人的真实意思，依法有效，小明由此取得该房屋的所有权。法院认为，被告在未与原告法定代理人商量、沟通的情况下擅自出卖属原告的财产，损害了小明的权益。 庭审法官称，原告小明12周岁，属限制民事行为能力。根据《民法通则》第18条之规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。被告作为原告的监护人理应妥善保管、合理使用原告的财产。被告在未与原告法定代理人商量、沟通的情况下，擅自出卖属原告的财产，因此翟先生出售房屋的行为无效。 来源：http://www.xinhuanet.com/local/2017-04/20/c_129555327_2.htm 3、公证处认为父母处置子女房产有点难办 家住椒江区的张先生最近遇到了一件烦心事，他前几年买了一套小房子，房子登记在儿子名下，最近他想要卖掉这套小房子换大房子，可是当他找到买主，去办理过户手续的时候，却被告知他不能把这套小房子过户给第三人，因为房子是儿子的名字。张先生想不通了，他出钱买的房子，为什么他卖不了？张先生在碰壁之后，便想到了公证处。像他这种情况，公证处能帮得上忙吗？ 公证员点评 张先生出钱买的房子登记在儿子名下，这在民法上可以视为张先生对儿子的赠与，根据最高法院《关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制行为能力为由，主张以上行为无效。”也就是说，未成年人可以通过赠与、奖励等方式获得自己的财产。张先生当年的赠与行为是有效的，张先生的儿子获得了房屋的所有权。张先生只是他儿子的监护人，并不是该房产的所有人，他可以保护他儿子的财产，却不能自由处分该房产。 张先生作为儿子的监护人，在满足一定条件下还是能够处分该房子的。根据《民法通则》规定，张先生想要处分这个房子，必须是为了被监护人的利益，但是何为为了被监护人的利益不是很明确。一般认为为了被监护人的利益是指只设定权利而没有义务，或者是为了被监护人的生活和教育等方面的合理需要，除此之外一般不能处分被监护人的财产。张先生想用小房子换一个大房子，那要看张先生是以什么目的来换大房子。如果他是为了儿子的利益把小房子换成大房子，大房子的产权继续登记在儿子名下，那么这算是为了被监护人的利益，张先生这时候是可以处分他儿子名下的房子。反之，如果张先生把大房子只登记自己的名字，这是不能处分的。 张先生想卖房子，要先来公证处做两个公证，一个是承诺书公证，承诺卖房所得的房款是为了给儿子买另一处的大房子所用。但是鉴于国情，承诺公证不能很好地起到保护未成年人利益的作用，再加上买房子可能需要几年的时间，会出现很多意外，所以张先生还需要做一个提存公证，将卖小房子所得的钱先全部提存，等到要付款时，再到公证处把钱取出来。这两个公证能顺利地帮助张先生卖掉小房子，而且也能保障张先生儿子的利益。 随着人们生活水平日益提高，未成年人名下的财产也大幅度增长，但是法律为了保护未成年人的利益，对未成年人财产的处分限制条件比较多，作为具有社会公信力的非营利性组织，公证处也不断地提升自己的素养，利用专业知识和特殊功能为当事人寻找解决问题的方法。 来源：http://paper.taizhou.com.cn/tzwb/html/2015-07/31/content_633945.htm 4、巴彦淖尔市中级人民法院：监护人处分未成年子女的财产，并非一概无效 【案情回顾】： 1996年，本案原告左某的父亲向银行贷款21000元，借用本案被告姚某的母亲崔某（已故）的存折作抵押，但到期后左父未能偿还贷款，银行将崔某的存折抵偿了贷款本息。左父与崔某分别于1996年8月22日、1997年月2月26日、2000年3月18日、2000年7月3日先后四次签订了还款协议书，并对前两次的协议进行了公证。 双方约定左父以登记在原告左某名下的房子（即本案诉争房屋）作抵押，到期不还欠款以房抵债，并允许崔某无偿居住该房屋。但直到双方约定的最后一次还款期限即2003年12月30日，原告左某的父母未能向崔某偿还欠款。在双方第一次签订还款协议书后即1996年，原告左某的母亲就将该房子的所有权证书、土地使用权证书交付崔某。从1996年起至今，崔某的女儿即本案被告姚某全家一直居住于该房屋。 2011年8月1日左某夫妇以父亲和姚某为被告提起诉讼，以监护人除为未成年子女的利益外不得处分未成年子女的财产为由，要求法院判令父亲以房抵债的行为无效，并要求姚某返还房屋。 【案件审判】： 法院经审理后认为，因左父欠被告姚某的母亲崔某之款，双方先后四次签订还款计划，其中2000年3月18日签订的借款处理终结协议由崔某与左父、左母三人签名，原告左某的父母均同意以登记在其子左某名下房屋顶账，此时原告左某已满18周岁，在随后双方所签订的补充协议中，左某的哥哥也作为旁证签字，补充协议又将还款日期延长到2003年12月30日，在此四年当中左某未对其父母的行为提出任何异议，且崔某向左某的父母支付了一定的对价后取得本案中诉争的房屋。崔某将其取得的房屋交由其女儿被告姚某进行居住，且至今已居住15年之久，姚某取得并居住本案诉争房屋是具有法律和事实依据的，其行为合法，应受到法律的保护。 二原告诉称被告姚某存在侵权行为，无事实与法律依据，另一原告左某的妻子也未能提供证据证明该诉争房屋为夫妻共有财产，故依法判决驳回二原告的诉讼请求。一审判决后原告左某不服，上诉至巴彦淖尔市中级人民法院。二审法院认为1996年8月22日左父与崔某签订的还款协议书及公证书均合法有效，应受法律保护。左父作为左某的法定监护人用左某的房屋作抵押，在左父不能偿还借崔某款的情况下用左某的房屋折抵欠款的行为，是经左某同意的，故左父用左某的房屋折抵欠款的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许。债权人由此从左父处取得该房产亦属合法。据此二审驳回上诉，维持原判。 【案件评析】： 目前，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，在子女尚未成年时，有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。依照我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。那么作为父母（监护人）能否处分未成年子女财产的行为呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，监护人处分未成年子女的财产，并非一概无效。有效的前提是为了未成年子女的利益，如父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽。 在本案中，原告的父亲做生意失败，陷入与第三人的诉讼，向崔某借款是为了挽救包括原告在内的整个家庭的命运，原告当时年仅14岁，尚无独立生活的能力，借款行为本就是为了原告的利益而为，原告本人也是受益者。从交易价格上讲也没有损害原告一方的任何利益。即使本案属于监护人未为被监护人利益处分财产的情形，最终也应当由监护人来承担赔偿责任，而不应当由善意第三人来承担。所以，本案姚某对诉争房屋属合法占有。另外，本案也属于表见代理行为。被告左父的处分行为是有效的。对于无权处分人所做出的处分他人财产的行为造成权利人财产受到损失的，权利人应当向无权处分人主张赔偿损失，而不应由善意第三人承担相关的民事责任。 来源：https://www.v4.cc/News-736711.html 宜昌房产律师郑磊结合办理过的一则相关案例来说明父母处分子女房产合同是否无效： 1、监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。 《民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。 未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。 2、监护人处分被监护人财产无法判决是否维护被监护人利益，那么监护人签订的房屋买卖合同是否有效？应为有效。 结合《民法总则》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。还有《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 3、如果合同有效，处分房产若对子女利益不利，不宜判决房产过户。 当事人起诉确认合同无效，须以法定事由为依据。郑磊律师办理的本案中，原告分别以出卖人无权处分，买卖双方恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，合同内容违反法律、行政法规的强制性规定为由主张涉案合同无效。但须首先指出的是，出卖人对标的物是否有权处分，系买卖合同能否履行，物权能否发生合法转移的判断标准，而并不必然导致合同无效。处分权完备与否系针对物权范畴而言，与债权范畴内的负担行为即买卖合同本身的效力问题并无必然的因果关系，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由，王某以此为由主张合同无效，依据不足。 4、宜昌房产律师郑磊办理案例：抓住买卖的标的--学区房为方向，主张处分房产没有损害子女利益，对方被辩的无话可说。 本案中，房屋买卖不存在损害子女利益，理由如下： a、买卖房产系学区房，子女都已经就读高中，学区房没有学区的附加价值，对被告而言仅有交易的价值。卖房所得供子女继续教育。 b、通过了房产中介，说明对房产价格有清晰的认识，不存在贱卖。 c、未成年子女在没有成年前所购的房产是占用了父母的购房资格的，也说明未成年子女的房产与父母并没有天然鸿沟。 |
