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农村房屋买卖研究4:农村房屋是否可以善意取得?

来源:最高人民法院 作者:最高院 人气: 发布时间:2018-07-08
摘要:可以借鉴《物权法》的善意取得,以多年的转移占有作为权属转移的公示方法。
一、最高人民法院认为:判决结合合同履行时农村房屋买卖的交易习惯等因素,认定善意取得案涉房屋并无不当。
中华人民共和国最高人民法院民事裁定书
(2016)最高法民申第1047号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):杨明秀,台湾地区居民。
委托代理人:蒋泽勇,贵州仪程律师事务所律师。
被申请人:(一审被告、二审被上诉人):钟治强。
一审第三人:龙里县公证处。住所地:贵州省龙里县人民政府行政大厅。
法定代表人:陈吉祥,该公证处主任。
再审申请人杨明秀因与被申请人钟治强及一审第三人龙里县公证处确认合同无效纠纷一案,不服贵州省高级人民法院(2015)黔高民三终字第30号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
杨明秀申请再审称:(一)二审判决认定钟治强、钟金玉于2002年11月6日签订的《房屋转让(出售)协议书》(以下简称《协议书》)有效,法律适用错误。案涉房屋为夫妻共同财产,钟治强知晓该事实,其仅仅与钟金玉一人签订《协议书》,避开杨明秀,非善意。案涉房屋价值约为160000元,《协议书》约定为8000元,不属于合理对价。案涉房屋并未办理任何产权登记。二审判决认定钟治强为善意购买人,与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条的规定不符。钟治强在一审开庭答辩时自称《协议书》约定购房款8000元系为了避税,避税的行为已经严重损害到了国家利益,根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,涉案《协议书》无效。(二)二审判决认定20000元为购房款的基本事实缺乏证据证明。虽然钟金玉书写了两份收条,但注明“购房款”的仅有金额8000元的那一份,该份收条与《协议书》相符;另一份金额为20000元的收条上并未注明为“购房款”。该笔20000元款项系钟治强帮杨明秀夫妻出租案涉房屋的租金。钟治强不能举证证明该20000元为购房款,应承担举证不能的不利后果。二审判决认定该笔款项为购房款,没有事实依据。案涉房屋面积约为160平方米,2002年的单价约为1000元/平方米,当时的市场价总额应为160000元,二审判决认定钟治强支付合理对价错误,综上,杨明秀根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
本院认为,本案系确认合同无效纠纷。杨明秀作为协议当事人之一钟金玉的妻子,请求确认钟金玉与钟治强之间签订的涉案《协议书》无效。杨明秀为我国台湾地区居民,本案具有涉台因素。根据杨明秀的再审申请,本案审查的重点是案涉《协议书》效力与购房款的认定。
案涉《协议书》载明的购房款是8000元,但钟治强提交了由钟金玉出具的金额分别为8000元与20000元的两张收条,证明钟金玉共向其收取了28000元。杨明秀一审时否认收到过上述款项,申请再审时又以20000元收条中没有注明“购房款”字样为由,主张该笔20000元并非购房款而是钟治强帮其出租房屋的租金,但并未提交证据证明存在代为出租房屋的事实。在杨明秀没有举证证明钟金玉收取该20000元存在其他合理依据的情况下,二审判决认定涉案房屋实际购房款为28000元,并无不当。
杨明秀在二审中以案涉房屋属于夫妻共同财产,钟金玉无权单独处分为由主张案涉《协议书》无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。二审判决尽管认定案涉房屋为杨明秀与钟金玉夫妻共有财产,且杨明秀不是案涉《协议书》一方当事人,但不支持其以钟金玉无权处分为由提出协议无效的主张,并无不当。至于钟金玉、钟治强约定购买款8000元可能涉及避税问题,可由税务等有关行政主管部门调查处理,二审判决未以此认定涉案《协议书》无效,亦无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持”。案涉房屋建成于钟金玉与杨明秀办理结婚登记之前,黔南布依族苗族自治州中级人民法院(1992)黔民终字第407号民事判决书也认定案涉房屋“归钟金玉所有”,钟治强有理由相信该房屋为钟金玉个人所有。钟治强支付钟金玉购房价款28000元,与法庭调查中证人段某关于其本人出售类似房屋的价格情况相似。涉案房屋未进行产权登记,只有宅基地使用证,且宅基地使用证自始即登记于钟治强之妻周荣英名下。二审判决结合合同履行时农村房屋买卖的交易习惯等因素,认定钟治强善意取得案涉房屋并无不当。
综上,杨明秀的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:
驳回杨明秀的再审申请。
审 判 长  余晓汉
代理审判员  郭载宇
代理审判员  黄西武
二〇一六年六月二十九日
书 记 员  赵 迪
(来源:裁判文书网)

二、可以借鉴《物权法》的善意取得,以多年的转移占有作为权属转移的公示方法。
 基本案情:王某良系王某林之弟。1984年5月王某林、王某良的父亲王某成为兄弟二人分家,分家时某村4号院有北房7间分给了王某良所有。20世纪90年代中期王某良从某村搬走到他处生活,王某良的户口同时迁出了某村,王某良将分得的某4号院房屋交由其兄王某林看管。2002年11月29日,王某林与王某环经协商约定王某林将某4号院的北房7间及棚子以20 000元价格卖给王某环,约定后王某环将购房款20 000元给付王某林,王某林收到此款后为王某环出具了收款收条,并将某4号院交付王某环,王某林与王某环均已履行合同。另查,王某环系北京市大兴区礼贤镇某村集体经济组织成员。
  王某良于2011年12月将王某林、王某环诉至大兴法院要求确认王某林与王某环就某村4号院房屋签订的买卖合同无效,大兴法院于2013年6月8日作出(2012)大民初字第12号民事判决支持了王某良的诉讼请求,王某环不服上诉至北京市第一中级人民法院,后北京市第一中级人民法院于2013年8月14日作出(2013)一中民终字第9422号民事判决,驳回了王某环的上诉请求。王某良于2013年8月29日向大兴法院提起了本案诉讼,要求王某环返还某4号院房屋。后大兴法院依王某良的申请,委托北京京城捷信房地产评估有限公司对某4号院内住宅涉案宅基地区位补偿价值及地上物(包含房屋和附属物)重置成新价值进行评估,后北京京城捷信房地产评估有限公司于2014年7月15日出具了估价报告书,认定涉案房屋宅基地区位补偿价值及地上物(包含房屋和附属物)重置成新价值为531 971元。
  本案审理中,王某环向北京市高级人民法院申请再审,北京市高级人民法院于2015年1月19日作出(2014)高民申字第2314号民事裁定,指令北京市第一中级人民法院再审,本院依法中止了本案审理。后北京市第一中级人民法院于2015年7月7日作出(2015)一中民再终字第4675号再审判决,撤销了该院(2013)一中民终字第9422号民事判决及我院(2012)大民初字第12号民事判决,驳回了王某良的诉讼请求,认定王某林与王某环之间就某4号院房屋的买卖合同有效。
  本案恢复审理后,王某良不再依据王某林与王某环之间房屋买卖合同无效为依据要求王某环返还某4号院房屋,转而以某4号院房屋所有人的身份,直接要求王某环返还涉案房屋。

  审理结果:一审法院于2015年11月10日作出案号为(2013)大民初字第10613号民事判决书,判决驳回原告王某良的诉讼请求。宣判后,王某良提出上诉,二审法院于2016年1月29日作出案号为(2016)京02民终943号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

  裁判理由:法院生效裁判认为:公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产,如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的,第三人不负返还义务,由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。本案中,王某林与王某环就某4号院房屋达成的买卖合同经法院审理,合法有效。在签订合同之时,王某环为购得某4号院房屋支付了20 000元,亦属合理对价。此后,王某环实际占有了某4号院房屋,并在此长期居住生活,在此期间,王某环对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面。虽然王某林处分某4号院房屋时系无权处分,但处分行为发生之时,某4号院房屋系由王某林占有,且王某林与王某良系兄弟关系,王某环向王某林支付了合理价款。综合上述因素,大兴法院认定王某环通过买卖行为已善意取得了某4号院房屋。关于王某良辩称王某林处分某4号院房屋时没有代理权,此行为未经王某良追认,对被代理人王某良不发生效力,大兴法院认为,王某林处分某4号院房屋时并非以王某良的名义而是以自己的名义作出的,因此本案不涉及王某林是否有代理权的问题。关于王某良提出的王某环购买某4号院房屋是否构成善意取得的问题,大兴法院认为,王某环与王某林就涉案房屋达成买卖协议之时,是王某林而非王某良管理着涉案房屋,王某环也支付了合理的对价,鉴于王某良与王某林系兄弟关系的事实,此时如果苛求王某环知晓王某良家对涉案房屋的分家情况的话,无疑是对王某环审查义务的不适当加重,如此,则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。至于王某良所诉的转让的财产需进行登记,考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际,并鉴于涉案房屋未曾进行不动产登记,王某良家分家之时亦未进行变更登记,此时如要求王某环取得上述房屋需进行登记的话,不合实际和情理,如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为,客观上不利于保护善意第三人的合法权益。综上所述,王某良要求王某环返还某4号院房屋的主张,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

  法官讲法:该案件在审理过程中主要涉及到以下三点法律适用上的问题:一是首先应当明确原告王某良的请求权基础。王某良在上诉中提出应当适用无权代理的合同法规定,事实上,案外人王某林并非以原告王某良的名义而是以自己的名义处分某4号院房屋,故本案不涉及王某林是否有代理权的问题。而且生效的再审民事判决书已经确认王某林与王某环之间的买卖合同有效,并未以无权代理的事由确认买卖合同无效,该判决的既判力应当受到尊重。因此本案不能适用合同中关于无权代理的相关规定。二是中华人民共和国物权法》的溯及力问题。虽然《中华人民共和国物权法》在王某林与王某环签订买卖合同时尚未实施,但是当时适用的《中华人民共和国民法通则》已经确定了自愿、公平、等价有偿、诚实信用及合法权益受法律保护等基本原则,而且《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》就共有人无权处分中的善意取得问题进行了规定。虽然善意取得制度尚未全面法定化,但是根据民法基本原则及类似规定的要旨,在所有权人与善意第三人之间进行利益平衡时,仍然应当注重保护善意第三人的合法权益,维护交易安全。鉴于当时不存在与不动产善意取得制度相冲突的其他法律规范,故可以借鉴《中华人民共和国物权法》中关于不动产善意取得的规定,以之作为确定要件事实的参照。三是王某环购买某4号院房屋是否构成善意取得。首先,在没有权属登记管理制度的情况下,占有成为重要的公示形式。王某良长期不在某村居住,且对自己的财产多年疏于管理,其对某4号院的所有权因缺乏公示形式成失去公信力。又鉴于王某良与王某林系亲兄弟关系,王某林仍在某村居住生活,其以自己的名义处分某4号院,王某环形成合理信赖,其信赖利益理应受到保护。其次,王某环为购得某4号院房屋支付了2万元。综合考虑交易时间、院落地段、房屋间数等因素,该对价未见明显的不合理之处。再次,由于某村不动产登记制度不完善,某4号院亦未进行不动产登记,故可以转移占有作为权属转移的公示方法。王某环已占有使用某4号院多年,且王某良亦多年未提出异议,应当认定权属转移已完成。
(来源:北京高院网站
http://bjgy.chinacourt.org/article/detail/2016/07/id/2021208.shtml)
责任编辑:最高院
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