房屋过户起诉，别忘了要卖房人承担税费

有些人在购房后，由于卖方原因，导致买方迟迟未能办理房产过户手续。于是，一纸诉状把卖方告上法庭，法院出具一份《协助执行通知书》，请房管部门协助办理房产的过户手续。

这本来是一件好事，购房者通过诉讼手段捍卫了自已的权利，但是要注意，在诉讼中会涉及房产相关税费由谁承担的问题，不小心的话，可能陷入两难境地。

宜昌房产律师网提示——

1、在诉讼过程中，一定要注意房产的相关税费由谁负担的问题。如果法院出具的法律文书未提及过户所需税费问题，那么购房人只需缴纳契税就可办理过户了。

2、如果法律文书中明确表示由购房人缴纳房地产过户所需全部税费，那么购房人就要清缴全部税费后才能办理过户。购房人千万要小心，不要一不留神替开发商埋了单。

判例展示——房屋过户税，谁来买单？

案例：2008年8月24日，李某(卖方)与王某(买方)及中原经纪公司(经纪方)签订《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定“买卖双方通过经纪方出售、购入李某位于北京市海淀区学院路附近的两居室，居间合同约定房屋的成交价为180万元，该成交价为净得价，交易中所产生的相关费用由买方(王某)按国家法规缴纳。”同日，李某与王某又签订了《北京市房屋买卖合同》，买卖合同约定“办理过户手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方按照国家规定缴纳。”

在买方王某向卖方李某支付了全部价款180万元后，双方因过户产生税费承担的问题发生分歧，导致双方一直未办理过户手续，2008年12月12日，王某向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求判令：

1、判令李某协助王某办理房屋过户手续;

2、判令由李某承担过户产生的全部税费;

3、诉讼费用由李某承担。

海淀法院经审理认为：虽然李某与王某另行签订的房屋买卖合同中的约定与居间合同约定不完全一致，但从双方订立上述两份合同的真实意思表示看，双方之前对于税费支付的约定与双方之后约定的各自按照国家规定缴纳的说法并不矛盾，即买卖双方各自按照国家规定缴纳各自应当缴纳的税费，但相关款项根据约定应由王某负担。遂判决：

1、判令，李某协助王某办理房屋过户手续;

2、因过户产生的税费由王某承担。后王某不服一审判决提出上诉。

律师评析：在二手房买卖中，由于房价的波动，常常使买卖双方中的某一方，处于相对优势的地位，处于优势地位的一方，一般都会要求在合同中约定，由于房屋过户所产生的全部税费，均由另一方承担。本案就是因过户税费负担约定不明产生的纠纷。本案的焦点在于：

一、双方当事人自行约定过户税费完全由一方负担的效力

根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。尽管《中华人民共和国税收征收管理法》第四条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，“负有纳税义务的单位或个人必须依照规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”

但笔者认为，该条款是主要针对双方当事人通过合同约定来免除或逃避纳税义务，导致国家税收减少，损害国家利益的情形而定的。具体本案而言，双方当事人自行约定由一方承担过户的全部税费，应不在此限。因为：第一，双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效。第二，双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益。税收的主要作用有两个：其一是国家财政收入的来源，其二是税收的调控作用。双方约定由一方完全承担过户的税费，只是将一方本应缴纳的税收由另一方代为缴纳，并不因此造成国家税收的减少。而且，税赋约定完全由另一方承担，无疑会加重另一方的购房或售房成本，无论加重哪一方的成本，都会起到抑制房产交易的作用，仍能起到税收的调控作用。因此，当事人关于由一方当事人承担过户全部税费的约定，是具有法律效力的。

二、居间合同与房屋买卖合同关于税费承担约定不一致时，应以哪个约定为准。

本案中，居间合同约定过户的税费完全由买方承担，但买卖合同却约定税赋由各自按照国家规定承担，二者存在直接的冲突。笔者认为，一审法院关于通过居间合同，来推出买卖合同约定的各自承担的税费均应由买方王某承担的结论，实属本末倒置。因为买卖合同成立于居间合同之后，居间合同只是为了促成双方订立买卖合同的合同，居间合同中确定的标准或条件，完全可能由于买卖双方的某一让步，而在买卖合同中进行变更或取消相应条款，如果说买卖合同与居间合同发生冲突，那么在居间合同之后签订的买卖合同，应视为对居间合同中冲突内容的变更，买卖合同才是买卖双方权利义务的直接体现，而不是通过居间合同来推出买卖合同的意思表示。因此，笔者认为，本案中应以买卖合同的约定，由双方各自承担房屋过户所产生的税费。

二审判决：最终，北京市第一中级人民法院作出终审判决：

1、李某协助王某办理房屋过户手续;

2、因过户产生的税费由李某、王某按照国家规定各自承担。

新增税费约定不明，法院判决各自承担 

2004年9月2日，房东王先生与买方李小姐在某中介的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房东王先生的房产位于上海市青浦区某处，建筑面积为106平方米，权属为产权（配套商品房五年内不得转让），买方李小姐对该房地产情况已充分了解。双方约定，签订买卖合同之日，李小姐支付首付款60万元，其余房款25万元，买方在由双方办理该房产过户手续当日支付。

2004年12月，王先生将该房产交付李小姐居住使用至今。2008年5月11日，该房产已满五年，可以过户。李小姐多次催促王先生办理房产过户手续，但后王先生以房产买卖的税收政策发生变化为由，要求李小姐承担营业税和所得税，否则，拒不办理房屋的过户手续。李小姐坚决不同意王先生的要求。

2008年8月，李小姐将王先生诉至青浦法院，要求王先生履行买卖合同，配合李小姐办理过户手续，并承担过户时须交纳的营业税和个人所得税。

王先生则认为因为税费政策发生变化，现在办理房产过户事宜，要求增加营业税和个人所得税。而税费增加并非王先生原因所致，除非买方李小姐承担新增税费，否则，王先生有权不配合办理房产过户事宜。

青浦法院审理后认为：王先生和李小姐签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定办理约定的房产过户事宜。

至于营业税及所得税负担，双方在合同中并未作明确、具体的约定，双方现又协商不成，故应根据国家税费法规确定相应的承担主体。营业税及所得税的负担不应影响系争房屋房地产权利的转让。因此，法院判决，王先生应于本判决生效之日起十日内配合李小姐办理房产过户手续，同时判令王先生承担过户交易须交纳的营业税和个人所得税。

律师点评：

在房屋买卖中，你不缴完税，过户就没法办。可税费政策也不是固定不变的，要是在签约后、过户之前，税收突然增加了，怎么办？这时双方很容易引起争议。因此，上海欧瑞腾律师事务所地产金融部主管律师李仁正律师在此提醒房产买卖双方：双方可以在买卖合同中约定，若因税费政策变化导致税费增加，双方应如何分担新增税费。这样事前明确约定，事后即可避免产生纠纷。

此外，实践中有些买卖双方虽未直接在买卖合同中注明双方如何分担新增税费，但在买卖合同中约定了“上家净到手房款××元，下家负担所有税费”。如果这样，那么，因政策调整而增加的税费就应由下家承担。

房产交易在法律上是非常复杂的，无论是买方还是卖方，均应该谨慎操作，必要时可寻求专业人士的帮助，避免造成不必要的损失。